El corretaje de propiedades en Chile se ha convertido en un mercado creciente y dinámico, pero en los últimos días han surgido cuestionamientos por malas prácticas de algunos de los miles de actores que participan de esta industria y han aparecido voces que piden una mayor regulación.

Se trata de una actividad que hasta 1989 era regulada y fiscalizada por el Ministerio de Economía, dado que sus agentes debían estar inscritos en un registro nacional.

Actualmente la realidad es diferente: puede ejercerlo cualquier persona, sin necesidad de estudios formales y si bien existe un registro, ser parte de él no es obligatorio.

Por lo mismo, se ha transformado en una práctica recurrente para quienes quedan sin empleo, buscan independizarse o simplemente apuntan a obtener ingresos extra, y es que solo una operación exitosa puede traer una importante retribución económica.

Según cifras desde la industria entregadas a Emol, hoy habría unos 7 mil corredores de propiedades activos en el país. Ahora, la cifra de entidades que se han registrado bajo el giro de corretaje de propiedades es bastante mayor: más de 30 mil, según los datos del Servicio de Impuestos Internos (SII) al año 2020.

Nombres de empresas como Property Partners, Engel & Völkers, Sotheby’s, Kutt, Re/Max, Nexxos, ProUrbe o Fuenzalida Propiedades, son algunos de los más reconocidos en esta industria en Chile, a los que se han sumado miles y miles de independientes potenciados por la irrupción de plataformas online como Portal Inmobiliario, TocToc o Yapo.cl, las que también han facilitado las transacciones sin la intervención de intermediarios.

Malas prácticas

Así, la proliferación de corredores si bien ha permitido aumentar la competencia en el sector y dar empleo a un puñado grande de personas, también ha traído problemas, bien reflejados por Francisco Silva Domínguez en una reciente carta.

"Recientemente vendí una propiedad y compré otra. En ambas transacciones me resultó inevitable la intermediación de corredores de propiedades.- El '2% + IVA por lado. Negociable', suele ser una de las primeras frases que repiten los corredores de propiedades" comenzó señalando.

Y continuó: "Sin entrar al debate respecto de si un 4% + IVA del valor de una propiedad es un costo transaccional razonable, los problemas y malas prácticas asociadas al corretaje de propiedades son múltiples: en portales web es frecuente que una misma propiedad esté publicada por múltiples corredores, aumentando la oferta en forma artificial; no son pocos los corredores que publican propiedades en venta sin tener una orden de venta firmada por el propietario; la ubicación que se muestra muchas veces es inexacta; propiedades que fueron vendidas hace meses siguen exhibiéndose como 'en venta'; corredores que no saben cómo se define la orientación de una vivienda; o que el corredor —después de haber cobrado su comisión— se desentienda de facturar, evadiendo el pago del IVA por sus servicios".

También sostuvo que "otra muy mala práctica de algunos corredores de propiedades es que no necesariamente muestran —a quienes se supone son sus clientes— las propiedades que más les convienen a estos, sino que los inducen hacia aquellas propiedades donde el corredor maximiza su comisión".

Silva comparó con estándares internacionales: "Países desarrollados tienen un marketplace único para la venta de propiedades (...) Transparencia total. Para ser justos, existen corredores que escapan a estas malas prácticas, pero —en mi experiencia— más bien son la excepción que confirma la regla".

La visión de Javier Contreras, socio y cofundador de Sotheby’s Realty Chile, coincide con ese diagnóstico: "Coincido plenamente, lo que él describe así ocurre. Para corregirlo conviene mirar el origen", añadió.

Contreras enfatizó la necesidad de claridad en la representación: "En mercados desarrollados el corredor representa exclusivamente al vendedor y su deber fiduciario es con él; la comisión (habitualmente 4%-6%) la paga el vendedor. En varias jurisdicciones —y en algunos estados de EE.UU.— cobrar al comprador está prohibido o desincentivado".

Planteó, además, la obligatoriedad de licencias. "Licencia obligatoria: operar requiere estudio, examen, registro y educación continua; las malas prácticas se sancionan con multas y pérdida de la licencia. En Chile, en cambio, cualquiera puede declararse corredor de un día para otro; no sorprende que existan más de 20 mil, con calidades dispares".

Para él, la clave es avanzar en profesionalización: "Nada de lo anterior excusa la falta de ética. (...) Si aspiramos a un mercado de primera, partamos por profesionalización y licenciamiento, claridad en la representación y reglas parejas para todos".

En la misma línea, Trinidad Cuevas, fundadora de Estudio Golondrina Propiedades, señaló que "la ausencia de regulación en el corretaje de propiedades en Chile permite que cualquier persona se autoproclame 'agente inmobiliario', generando un terreno fértil para abusos y fraudes". Añadió que "esta falta de control pone en riesgo a compradores, vendedores y arrendatarios, quienes confían en intermediarios sin garantías de competencia ni ética profesional".

La mirada gremial

Desde las asociaciones gremiales, la percepción sobre el mercado se divide, pero en buena medida es crítica. Soledad Gaete, presidenta de de Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (Acop) -fundada hace 82 años-, sostuvo que el diagnóstico derechamente es "malo", añadiendo que "mucha gente inescrupulosa está actuando como corredor de propiedad porque los honorarios por el servicio profesional que entregamos son buenos".

Por lo mismo, apuntó a una falta de regulación. "No contar con una licencia para trabajar como corredor es un pecado que tenemos aquí en Chile. (...) Nos falta regulación", subrayó. Según Gaete, hoy hay en Chile entre 5 mil a 7 mil corredores de propiedades, especialmente concentrados en Santiago. Aseguró que tras la pandemia, se registró un aumento relevante.

"Lo corredores bordeaban los 3.500, sin embargo, tras toda la debacle del mercado laboral (por el covid-19), las personas buscaron en el corretaje una manera de generar ingresos". Aseguró que ha tocado reiteradamente las puestas del Congreso para abordar esta situación, sin embargo "ningún diputado nos abrió para que este tema entrara en alguna comisión".

Por su parte, Patricio Muñoz, presidente de la Asociación Nacional de Corredores de Propiedades (Anacopro), fue menos severo en su análisis. Si bien sostuvo que "sería positivo" la obligación de un registro, también comentó que actualmente existen "cientos de herramientas" para evaluar a los corredores.

Además, afirmó que en los últimos años "no ha habido casos públicos que digan que un corredor se llevó una propiedad a la casa. No ha habido gente que diga que vino un corredor y 'me quitó mi propiedad'".

Incluso, apuntó a una especie de desprotección hacia los corredores. "No existe una defensa a la hora de cobrar una comisión (...) Tenemos que llegar a la buena fe", planteó.

Expertos: ¿Regular?

Para Francisco Labarca, académico de la Universidad del Desarrollo, el corretaje en Chile funciona con un déficit evidente. "Hoy en día el sistema carece de validez global, dado que no hay requisitos de entradas, siendo que son personas que gestionan transacciones de activos con un valor bastante elevado", señaló.

A su juicio, el país debe avanzar hacia estándares de certificación similares a los del mercado financiero. "En Estados Unidos hay una validación y certificación, lo que implica un grado de responsabilidad.

En Chile cualquier persona menciona ser corredor de propiedades y no conoce la normativa vigente, conocimiento de finanzas, conocimiento constructivo y qué hablar de planos reguladores", agregó.

Más escéptico es Santiago Truffa, académico del ESE de la Universidad de los Andes. "Honestamente, Chile es un país sobre regulado en todos los aspectos. (…) Yo creo que hay que ser cautelosos a la hora de querer a ponernos regular las cosas, porque esas regulaciones al final del día son costos que se pueden terminar fácilmente traspasando a los consumidores en precios".

Para Truffa, el mercado ya ofrece alternativas. "Si lo que necesitas es certificación y seguridad, tenemos en la plaza empresas de corretaje grandes, multinacionales, con años de experiencia. Pero también están las alternativas en el mercado. El mercado es relativamente competitivo".