Regional
Crónica
29/10/2025
A casi tres años de la entrada en vigencia de la Ley N.º 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, los condominios del Gran Concepción viven cambios. El Registro Nacional de Administradores de Condominios, impulsado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), marca el inicio de una etapa destinada a profesionalizar un rubro históricamente informal, transparentar la gestión de recursos y ofrecer mayor seguridad a las comunidades que habitan en edificios y conjuntos residenciales.
En una región donde más de 70 mil familias viven en régimen de copropiedad, solo en Concepción, San Pedro de la Paz y Talcahuano se concentran cientos de comunidades, el nuevo registro obliga a que toda persona natural o jurídica que administre condominios esté debidamente inscrita y certificada por el Minvu. La inscripción es gratuita y pública, pero también condición indispensable para ejercer el cargo de administrador o subadministrador.
Hasta ahora, la gestión de muchos edificios recaía en vecinos, trabajadores sin formación formal o empresas improvisadas. Pero con la nueva normativa, la improvisación deja de ser una opción. La ley exige que los administradores acrediten formación, manejo de recursos, conocimientos legales y competencias en convivencia comunitaria.
El objetivo, según el Minvu, es garantizar que los recursos comunes, millones de pesos mensuales en algunos casos, sean gestionados por personas preparadas y fiscalizables. Además, el registro permite que cualquier copropietario pueda verificar en línea si su administrador está habilitado, si ha recibido sanciones o si gestiona otras comunidades.
La Seremi de Vivienda y Urbanismo del Biobío, Claudia Toledo Alarcón, destacó que esta herramienta representa “un paso relevante, pues la inscripción en el Registro Nacional entrega respaldo y seguridad tanto a las comunidades como a los propios administradores”.
Para Toledo, el beneficio es doble: “Las comunidades tienen claridad sobre quién gestiona sus bienes comunes y cuentan con personas que cumplen requisitos mínimos. Y para los administradores, el registro otorga legitimidad y abre puertas a oportunidades laborales con mayor confianza”.
Según datos de la Seremi, en la Región del Biobío hasta el 13 de octubre de 2025 se habían ingresado 816 solicitudes de inscripción, de las cuales 608 ya fueron aprobadas, 110 están en proceso de revisión y 98 fueron desestimadas por errores en la documentación o falta de antecedentes.
La mayoría de las solicitudes provienen de la provincia de Concepción, especialmente de la capital regional. En la provincia del Biobío, la comuna de Los Ángeles destaca con 50 administradores inscritos, mientras que, en la provincia de Arauco, solo dos solicitudes corresponden a la comuna de Cañete.
El registro, disponible en el sitio web condominios.minvu.cl, seguirá recibiendo solicitudes. Las desestimaciones, según la autoridad, se deben principalmente a que algunos postulantes no subsanaron observaciones en los plazos estipulados o presentaron documentación incorrecta.
Para Rodrigo Alveal, fundador de la empresa penquista VICO.CL y administrador con años de experiencia en el sector, el nuevo sistema representa una “depuración natural del mercado”. “Durante mucho tiempo, este rubro no tuvo control: cualquiera podía administrar un edificio, con o sin experiencia. Hoy el registro deja en evidencia quiénes trabajan con respaldo profesional y quiénes no”, señaló.
Alveal considera que las casi 100 desestimaciones “reflejan justamente esa falta de preparación”. “Muchos no pudieron acreditar su enseñanza media, ni presentar certificaciones válidas de capacitación en administración de condominios. Eso es clave, porque ahora el Estado exige formación en instituciones reconocidas por el SENCE o acreditadas por ChileValora”, añadió.
Desde su perspectiva, la medida “ayuda a transparentar el rubro, brindar seguridad a las comunidades y fortalecer la confianza en los administradores serios”. Su empresa, afirma, lleva años promoviendo la profesionalización del oficio en el Biobío, “un mercado muy desgastado por la falta de regulación”.
El artículo 86 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece que solo los administradores inscritos podrán ser contratados por comunidades, y que su acreditación certifica que están legalmente habilitados para ejercer.
Quienes pretendan inscribirse deben contar con enseñanza media completa, certificado de antecedentes limpio y formación o certificación en administración de condominios otorgada por una institución reconocida.
El sistema también prohíbe la inscripción a personas condenadas por delitos incluidos en los Títulos VIII y IX del Libro Segundo del Código Penal, que abarcan materias como estafa, falsificación y apropiación indebida.
Para Elías Osorio, representante de “MiAdministrador.cl”, el registro no solo cumple un rol regulatorio, sino que “dignifica y profesionaliza la labor del administrador”. En sus palabras, “antes cualquiera podía administrar un condominio, sin control ni formación. Hoy, el registro eleva el estándar técnico y ético del oficio, reconociendo al administrador como un profesional regulado, al igual que un corredor de propiedades o un ingeniero”.
Osorio recalca que esta regulación otorga respaldo legal a quienes ejercen correctamente su labor: “La inscripción certifica que la persona está habilitada y que el condominio contrata con confianza. Además, protege tanto a los administradores como a las comunidades de malas prácticas o conflictos de interés”.
“Hoy muchos administradores trabajan sin contrato ni capacitación, y bajo una enorme presión de los vecinos”, comenta María Inés Salazar, administradora de un condominio en el sector Lorenzo Arenas. “Con el registro se abre una oportunidad para profesionalizar nuestra labor, acceder a capacitación y trabajar con más respeto y respaldo institucional”.
El Minvu, por su parte, ha reiterado que el Registro Nacional es gratuito y de carácter público, lo que permitirá que tanto copropietarios como administradores consulten su información directamente. Esto, según la autoridad, generará un mayor control ciudadano y reducirá los espacios de discrecionalidad en la gestión de fondos y decisiones comunes.
