La carrera hacia el sillón presidencial ya entró en tierra derecha, con Jeannette Jara y José Antonio Kast desplegando ofensivas territoriales y políticas para llegar fortalecidos a la segunda vuelta del próximo 14 de diciembre.

Pero, más allá de quién asuma la posta de Gabriel Boric, el próximo Gobierno deberá enfrentar una herencia cargada de flancos abiertos. Uno de ellos apunta al Ministerio de Vivienda, hoy liderado por Carlos Montes, y a la deuda acumulada en el sistema de construcción de viviendas sociales.

A fines de septiembre se desató una fuerte polémica luego de que empresas del sector alertaran sobre una supuesta crisis financiera en el sistema, acusando retrasos en los pagos por parte de la cartera que alcanzarían los US$1.000 millones. El ministro Montes salió a desmentir esa cifra, aunque reconoció la existencia de deudas vencidas por alrededor de US$ 130 millones.

Días después, el secretario de Estado aseguró que dichos montos ya habían comenzado a ser pagados. A este escenario se sumó otro frente en el marco de la discusión del proyecto de Ley de Presupuestos 2026. Si bien la iniciativa contempla un aumento de un 13% en el presupuesto del Minvu, gran parte de esos recursos estaría destinada al pago de compromisos pendientes, mientras se reducen los fondos destinados a nuevos subsidios habitacionales. La consultora inmobiliaria Colliers analizó en profundidad la situación del Minvu y los efectos que podría tener su sobrendeudamiento sobre el próximo Gobierno.

Mientras que, para el Presidente, Gabriel Boric, la gestión del ministerio es digna de destacar. "He estado siguiendo de cerca con el ministro Montes el avance del plan de emergencia habitacional, que realmente es destacable, porque ya vamos en una cifra cercana a la meta, y en donde pese a todas las adversidades, y en particular las dificultades que ha tenido el sector de la construcción para reactivarse, el ministro Montes con todo su equipo ha logrado sacar adelante un plan que le cambia la vida a la gente", dijo el Mandatario.

Colliers, en tanto, en su análisis criticó la poca transparencia respecto a los compromisos financieros de la cartera, considerando aumentos sostenidos desde el 2022 en el volumen de subsidios entregados "sin contar con un respaldo financiero proporcional". Más allá de la deuda de US$130 millones, Colliers cuestionó no se conozcan a ciencia cierta otros compromisos financieros que vencerán en los próximos meses.

"El impacto ya es evidente. Las empresas constructoras enfrentan retrasos que superan los 60 días en el pago de subsidios, y algunas reportan deudas acumuladas por más de $300 mil millones. Para mantener la continuidad de las obras, muchas han debido recurrir a adelantos de facturas con costo financiero, lo que reduce sus márgenes y pone en riesgo su viabilidad", sostuvo Sergio Correa, gerente inmobiliario de Colliers.

A futuro, agregó, "esta situación podría generar una paralización de proyectos, una menor participación del sector privado en los programas habitacionales del Estado y una pérdida de capacidad operativa.

En particular, las pymes del rubro están en una posición crítica, ya que no cuentan con la espalda financiera para sostener estos descalces prolongados". De acuerdo al ejecutivo, "la falta de transparencia del Minvu responde a una gestión que ha priorizado la ejecución política por sobre el control presupuestario.

El ministerio ha comprometido subsidios sin entregar una contabilidad clara de cuántos están pendientes de pago ni cómo se distribuyen en el tiempo. Esta opacidad impide que el Congreso evalúe con precisión el presupuesto y que el sector privado pueda planificar su participación en nuevos proyectos".

"La ausencia de una proyección consolidada de obligaciones futuras genera incertidumbre estructural y debilita la credibilidad institucional del Estado en materia habitacional", añadió.

El principal error

Según Colliers, el principal error del Minvu tiene que ver con "comprometer más subsidios de los que puede pagar, generando un desbalance entre las expectativas ciudadanas y la capacidad real del Estado". El análisis señala que desde 2022, el volumen de subsidios entregados ha crecido de forma acelerada, especialmente en el programa DS49, sin que exista un respaldo financiero proporcional.

"Además, se ha recurrido masivamente a mecanismos de pago anticipado a través de instituciones financieras, lo que ha trasladado el costo de la deuda a las constructoras. Esta estrategia, lejos de resolver el problema, ha encarecido los proyectos y afectado la sostenibilidad del sistema. A esto se suma una débil priorización territorial, con una concentración excesiva de recursos en la Región Metropolitana, en desmedro de otras zonas con alta demanda habitacional", acotó.

Correa señaló que esta situación deja en mal pie la construcción de nuevas viviendas sociales para la próxima administración, perjudicando a las familias que requieren de una solución habitacional. "El déficit habitacional en Chile supera las 700 mil viviendas, considerando campamentos, hacinamiento y viviendas irrecuperables. Esta cifra refleja una crisis estructural que requiere una respuesta sostenida y masiva.

Sin embargo, si el presupuesto se destina mayoritariamente a pagar compromisos anteriores, no habrá espacio para nuevas soluciones". "Esto implica que miles de familias seguirán esperando por años una vivienda digna, mientras el Estado se ve atrapado en una lógica de deuda y postergación.

El riesgo es que el déficit no solo se mantenga, sino que aumente, especialmente si se reduce la participación del sector privado por falta de incentivos y garantías", manifestó. Asimismo, enfatizó en que "la crisis financiera del Minvu no es solo un problema contable, sino una advertencia estructural sobre cómo se están abordando las políticas sociales en Chile. El modelo de subsidios habitacionales requiere una revisión profunda".

"Si no se produce un cambio sustancial en la planificación y gestión, los pasivos pendientes se trasladarán inevitablemente al siguiente periodo gubernamental, afectando directamente a las familias que esperan una solución habitacional. La vivienda debe dejar de ser una meta política y convertirse en un derecho garantizado por una institucionalidad sólida, transparente y sostenible", expuso Corra.

De acuerdo al ejecutivo de Colliers, la situación actual se podría haber evitado "con una gestión más eficiente que hubiera sincerado los compromisos asumidos y establecido límites claros en la entrega de subsidios, alineados con la disponibilidad presupuestaria real".